Avant la crise des subprimes, les déclarations de faillite de plusieurs prêteurs hypothécaires ont suscité une vague d’inquiétude sur les marchés financiers mondiaux. Selon les analystes à cette époque, cette situation pouvait entraîner un important resserrement du crédit, avec des conséquences négatives pour les emprunteurs de toutes les classes socio-économiques.
Pour répondre à cette crise, plusieurs mesures d’urgence furent adoptées par les banques centrales afin de fournir des liquidités aux marchés ébranlés. En revanche, le secteur de l’immobilier, autrefois prospère, connu une chute brutale à la lumière des performances en baisse avant la crise, après des sommets successifs.
L’apparition de signes avant-coureurs de la crise
Le marché de l’immobilier a montré des signes de faiblesse à la mi-2006. Les ventes de logements neufs ralentissaient, et les prix de vente médians plafonnaient. En outre, les taux d’intérêt étaient en hausse, ce qui suscitait des inquiétudes quant à l’inflation et à la possibilité d’une augmentation des taux. Les prêts hypothécaires antérieurs et les refinancements avaient tous été accordés, et les prêts hypothécaires à taux variable, souscrits un ou deux ans auparavant, commençaient à être réinitialisés. Dans ce contexte, les taux de défaillance ont fortement augmenté et les investisseurs à la recherche de rendements sur les CDO ont perdu de leur attrait. Le risque de subprime étant souvent élevé dans ces investissements, il est devenu difficile d’évaluer le risque réel encouru par ces derniers. Dans l’ensemble, ces premiers signes de fissures sur le marché du logement allaient finalement déboucher sur la crise financière de 2008.
Le resserrement du crédit facile
Le crédit facile offert par les prêteurs hypothécaires a d’abord semblé aller de soi. Grâce à ce crédit, des personnes qui, autrement, n’auraient pas pu prétendre à un prêt, ont pu acheter une maison, et les investisseurs ont pu réaliser des bénéfices rapides en regroupant et en vendant ces prêts. Mais avec la surchauffe du marché et le relâchement des normes de prêt, il s’est avéré que nombre de ces prêts étaient trop risqués pour être viables. La chute du marché secondaire a fait l’effet d’un château de cartes. Les prêteurs hypothécaires se sont retrouvés démunis, incapables de trouver un financement pour leurs prêts. Les investisseurs ont paniqué et ont commencé à se débarrasser des actifs à risque, ce qui a encore aggravé la situation.
Dans le contexte de la volatilité des marchés, les investisseurs se sont rués sur les actifs considérés comme sûrs, ce qui a provoqué une hausse de la demande de bons du Trésor à trois mois. L’augmentation soudaine de la demande a fait chuter les rendements de ces produits à revenu fixe de 1,5 % en l’espace de quelques jours. La divergence entre les obligations d’entreprises et les bons du Trésor est surprenante et met en évidence la rapidité des fluctuations des conditions de marché sans aucun signe. Malgré leur apparence inoffensive pour l’œil non averti, ces changements subtils peuvent causer d’énormes dégâts lorsqu’ils sont utilisés avec un effet de levier sur les marchés à revenu fixe d’aujourd’hui.
Face aux demandes de liquidités de plus en plus pressantes des banques, les fonds institutionnels ont dû faire des pieds et des mains pour trouver les capitaux nécessaires. Pour répondre à ces appels de marge et de garantie croissants, les fonds ont été contraints de vendre des actions et des obligations, ainsi que d’autres actifs de valeur, dans une tentative frénétique d’obtenir les liquidités nécessaires. À la mi-2007, la vigueur des marchés a été à l’origine d’une hausse record de l’indice Dow Jones des valeurs industrielles (DJIA). Cependant, ces booms financiers se sont rapidement transformés en pièges lorsque les pressions du marché se sont accentuées et que les principales moyennes boursières à travers le monde se sont effondrées en quelques semaines seulement.
Suite à la crise financière mondiale de 2008, les banques centrales à travers le monde ont pris des mesures rapides pour en atténuer l’impact. Les États-Unis, l’Europe et le Japon ont été parmi les premiers à agir, injectant des centaines de milliards d’euros dans les banques en difficulté afin d’améliorer les liquidités et de stabiliser les marchés. En réduisant le taux de la fenêtre d’escompte, la Réserve fédérale a pu faciliter la capacité des institutions financières à emprunter des fonds plus rapidement et à moindre coût. Bien que ces efforts n’aient pas permis de résoudre immédiatement la crise, ils en ont atténué les conséquences et ont jeté des bases solides pour une reprise progressive.
L’élargissement des marges
La croissance du marché immobilier se traduisant par une adaptation modernisée des titres adossés à des actifs, ces derniers contiennent des prêts hypothécaires à risque ou des prêts accordés à des acheteurs qui présentent des scores de crédit inférieurs à la moyenne. Pour certains, le monde des prêts subprime peut sembler complexe et risqué, mais la compréhension des différentes tranches ou classes de risque est la clé pour naviguer sur ce marché. Malgré la présence de prêts subprime, les tranches supérieures sont toujours éligibles à la notation AAA, car elles bénéficient d’une garantie de remboursement prioritaire.
En revanche, les tranches inférieures offrent des taux d’intérêt nominaux plus élevés afin de compenser leur risque de défaillance accru. La tranche équité fait partie des investissements les plus risqués, avec un potentiel d’éradication totale en cas de taux de défaillance d’un titre adossé à un actif atteignant un seuil indésirable. Les prêts subprime peuvent présenter un risque de défaillance plus élevé, mais la compréhension des nuances des différentes tranches peut aider à atténuer ce risque et potentiellement conduire à des investissements rentables.
Les prêts hypothécaires à risque ont permis un accès au marché du logement à de nombreuses personnes, mais aussi la création et la vente de dettes à haut risque. En effet, ils avaient la possibilité de vendre leurs prêts à haut risque, ce qui leur permettait d’être plus percutants dans leurs stratégies publicitaires. Les banques d’investissement de Wall Street ont ensuite acheté ces prêts à risque et les ont fusionnés avec d’autres titres avant de les vendre aux investisseurs. De manière surprenante, nombre de ces titres ont fini par être classés par les agences de crédit dans la catégorie « investment grade », c’est-à-dire avec une note de A ou plus.
En raison de la nature avantageuse de cette activité, l’octroi de prêts hypothécaires s’est rapidement développé, même pour les personnes considérées comme présentant un risque élevé. Très vite, les prêteurs ont négligé les exigences de base que sont le versement d’un acompte et la présentation de documents appropriés sur les revenus. À une époque où les prix de l’immobilier montaient en flèche, des prêts hypothécaires à plus de 120 % de la valeur du bien étaient proposés aux candidats à l’accession à la propriété afin de tirer parti de l’appréciation rapide. En 2005, le coût médian des maisons avait augmenté de près de 14 %, ce qui a donné aux prêteurs l’assurance de pouvoir refinancer dans les deux ans même les emprunteurs ayant un ratio prêt/valeur élevé.
La dette collatéralisée
Les titres de créance garantis (CDOs) sont devenus un instrument financier de plus en plus populaire auprès des grands investisseurs et des banques qui cherchent à mettre en commun des tranches de fonds propres et des tranches de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Par la suite, grâce au même système de paiement, ces CDO ont pu obtenir une cote de crédit AAA, ce qui leur a permis d’attirer des fonds de pension, des fonds spéculatifs, des banques commerciales et d’autres sociétés d’investissement.
Les MBS et les CDO ont coupé le lien entre les emprunteurs et leurs prêteurs initiaux, permettant ainsi aux grands investisseurs d’acquérir des garanties. Cela a entraîné la mise en œuvre de modèles de saisie directe par ceux qui essayaient de minimiser les pertes au lieu de négocier les retards de paiement des hypothèques. Par conséquent, la communication est devenue plus unilatérale en raison de ces titres et investissements. La situation actuelle n’aurait pas été aussi grave si le marché de l’immobilier n’avait pas connu de ralentissement et si les propriétaires avaient disposé de fonds suffisants pour rembourser leurs hypothèques. Malheureusement, ces facteurs ont exacerbé la vague de saisies qui a suivi.
Les taux d’avance et les prêts hypothécaires à taux variable
Le monde du crédit hypothécaire a connu d’importants changements depuis le début des années 2000. En clair, les prêteurs hypothécaires disposaient d’une marge de manœuvre financière pour tester des techniques d’octroi de prêts hypothécaires non éprouvées et potentiellement dangereuses, en transférant une grande partie du risque associé aux prêts à risque. Grâce à la puissance des prêts hypothécaires ARM, les prêteurs pouvaient proposer aux emprunteurs des taux d’intérêt alléchants qui semblaient être une bonne affaire au départ. Toutefois, ce taux avantageux ne durait que 3 ou 5 ans avant de grimper en flèche et de peser lourdement sur les finances de l’emprunteur.
Pendant la période de prospérité du marché immobilier, les banques ont proposé des taux d’intérêt alléchants, des prêts hypothécaires à taux variable (ARM) et des prêts à taux d’intérêt unique pour séduire les propriétaires de maisons. La majorité des emprunteurs ont été facilement séduits par ces offres alléchantes, attirés par la promesse d’un refinancement pour un remboursement plus important en quelques années seulement, même si les paiements n’avaient pas été effectués jusque-là. Alors que le marché de l’immobilier s’envolait, les emprunteurs ont négligé de prendre en compte une réduction de la valeur de leur logement qui entraînerait une combinaison inconcevable d’un paiement libératoire et d’un coût hypothécaire nettement plus élevé.
Dans de nombreuses villes, les prix des logements ont doublé avant la crise, faisant de l’immobilier un marché irrésistible pour tous ceux qui voulaient gagner de l’argent. Face à un marché aussi florissant, ceux qui refusent un achat ou un refinancement ont l’impression d’être à la traîne et de passer à côté de profits potentiels. Les prêteurs hypothécaires étaient parfaitement conscients du potentiel qui s’offrait à eux et en ont profité pleinement. Les actions des constructeurs de logements sont montées en flèche, car ils se sont empressés de construire de nouveaux logements à un rythme qui leur permettait de répondre à la demande du marché immobilier.
L’effet de levier au carré
L’expression effet de levier au carré est souvent associée à la crise financière de 2008, qui a vu le concept d’emprunt pour investir atteindre de nouveaux niveaux de complexité et de risque. Avec la baisse des taux d’intérêt et l’assouplissement des normes de prêt, les prix de l’immobilier ont grimpé en flèche et les propriétaires ont profité de la situation en refinançant et en puisant dans leurs fonds propres. Les banques d’investissement et les grands investisseurs ont alors emprunté encore plus pour générer des investissements supplémentaires tels que les actifs subprime, amplifiant ainsi leur effet de levier. Il s’agit d’une boucle qui se répète rapidement et qui se poursuit à un rythme effréné tout au long de l’année, ce qui permet de mettre en évidence les effets néfastes de ce système insoutenable. Alors que tout le monde en profitait, les investisseurs ont ignoré tous les signes indiquant un processus malsain pour la société.
Les titres adossés à des actifs et les banques d’investissement
L’essor des titres adossés à des actifs (ABS) et des banques d’investissement a eu un impact considérable sur le paysage économique. En effet, la forme d’innovation financière qui consistait à transformer des prêts immobiliers en produits d’investissement et à les vendre à des investisseurs s’est rapidement transformée en un phénomène de marché de masse. Cependant, la crise économique et financière a rappelé que la solidité des investissements était limitée à la solidité des prêts hypothécaires qui les sous-tendaient. Le non-paiement des hypothèques a entraîné une baisse considérable de la valeur de ces actifs et a causé une grande dévastation monétaire. Aujourd’hui, le défi majeur est le développement et la commercialisation responsables des titres adossés à des actifs, tout en favorisant la croissance économique et l’accès aux opportunités d’investissement.
Le parcours vers la crise
En 2008, la crise financière n’a pas été causée par un groupe ou une entreprise en particulier, mais plutôt par une combinaison de facteurs. Selon de nombreux observateurs, la négligence ou les profits excessifs peuvent être en cause, mais pour d’autres, la crise est due à un manque de surveillance et de compréhension. Sans égard à la cause exacte, la crise est clairement le résultat d’une combinaison de différents facteurs. En 2001, alors que le monde était sous le choc de la terreur et de la détresse provoquées par les attentats du 11 septembre, de nombreux pays s’efforçaient déjà de se remettre d’une récession économique provoquée par l’effondrement d’un précédent marché technologique.
Pour réagir au ralentissement économique, un plan de relance de l’économie a été élaboré par la Réserve fédérale, qui a procédé à des réductions drastiques des taux d’intérêt. Avec pour objectif de ramener le taux des fonds fédéraux à 1 % seulement d’ici à 2003, la masse monétaire devait s’accroître et inciter à emprunter, avec pour résultat final une augmentation de l’investissement et des dépenses. Il s’agissait de stimuler l’économie et de l’orienter vers une trajectoire de croissance régulière. En effet, ces efforts ont été couronnés de succès et l’économie a recommencé à prospérer et à montrer des signes prometteurs dès 2002.
Le marché de l’immobilier : une opportunité à saisir
Dans le secteur de l’immobilier, de plus en plus de personnes sont attirées par la perspective de posséder leur propre propriété. Pour les nouveaux propriétaires, cette opportunité constitue une perspective passionnante, qui leur permet de disposer d’une résidence à long terme sans pour autant mettre de côté l’argent nécessaire. De toute évidence, les investissements immobiliers deviennent une option de plus en plus attrayante pour ceux qui cherchent à bénéficier d’un avenir prospère grâce à leurs investissements. En outre, pour les investisseurs qui ne disposent pas d’un capital substantiel, il existe d’autres possibilités d’investir dans l’immobilier sans acquérir de biens. Des produits tels que les fonds d’investissement immobilier et les fonds communs de placement immobilier offrent aux investisseurs la possibilité de bénéficier d’un potentiel de rendement attractif sans être obligés d’acheter un bien physique.
Conclusion
Les titres de créance garantis et autres véhicules analogues constituent une méthode organique et astucieuse pour réduire les risques tout en accédant aux marchés des capitaux. Toutefois, lorsqu’ils sont utilisés à mauvais escient ou de manière abusive, les conséquences peuvent être désastreuses, comme l’ont montré de nombreux événements historiques. Afin de se prémunir contre un éventuel effondrement financier, de nouvelles réglementations fiscales ont été mises en place, telles que des critères de prêt plus stricts et des tests de résistance plus poussés pour les banques. En outre, les organisations ne sont pas autorisées à s’engager dans des investissements spéculatifs susceptibles de conduire à des résultats catastrophiques. En revanche, le statut de la copropriété offre une solution beaucoup plus sûre et met les investisseurs à l’abri de pertes financières considérables. Grâce à la mise en œuvre de ces mesures, le marché hypothécaire et le secteur financier dans son ensemble sont désormais mieux préparés à gérer toute instabilité future potentielle.
